Logement trop chaud : peut-on demander une baisse de loyer ?
Avec la multiplication des épisodes de fortes chaleurs, certains locataires se demandent s’ils peuvent exiger une réduction de loyer lorsque leur appartement devient invivable. En Suisse, la réponse dépend toutefois des circonstances et n’a rien d’automatique.
Les températures grimpent à l’extérieur, mais souvent aussi à l’intérieur des logements. Sous l’effet des canicules, certains appartements se transforment en véritables fournaises, poussant des locataires à s’interroger : un logement trop chaud peut-il être considéré comme un défaut justifiant une baisse de loyer ?
Le conseiller national socialiste genevois Christian Dandrès a récemment rappelé que des recours étaient possibles pour les locataires confrontés à des températures excessives. Selon lui, lorsque la chaleur dépasse certains seuils, les propriétaires peuvent être appelés à prendre des mes, comme l’installation de stores ou de systèmes de ventilation, et une réduction de loyer peut être envisagée.
Cependant, en droit suisse, la situation est plus complexe. « On ne peut pas donner une réponse aussi claire », explique John-David Burdet, avocat spécialisé en droit de la construction et de l’immobilier, dans l’émission Forum de la RTS.
Pas de température maximale fixée par la loi
Il n’existe pas, en Suisse, de température intérieure au-delà de laquelle un logement serait automatiquement considéré comme impropre à l’habitation. L’avocat rappelle toutefois l’existence d’un arrêt du Tribunal fédéral datant de 2017, qui a examiné le cas d’un immeuble récent avec de grandes baies vitrées, où les habitants souffraient de températures trop élevées. Le Tribunal fédéral avait alors évoqué des valeurs de référence : environ 20 à 21 degrés pour un bâtiment ordinaire et 19 à 20 degrés pour certaines constructions récentes. Une hausse allant jusqu’à cinq degrés supplémentaires pouvait encore être considérée comme acceptable. Au-delà, un défaut pouvait être retenu.
Cependant, cet arrêt ne peut pas être appliqué mécaniquement à toutes les situations. « La notion de défaut dépend de chaque cas », précise John-David Burdet.
Le critère du vice de construction
Un locataire installé dans un appartement ancien qui devient étouffant durant l’été aura davantage de difficultés à obtenir gain de cause. « Il faut qu’il y ait un lien entre la température et un vice de construction », explique l’avocat. Dans un immeuble du XIXᵉ siècle, il sera probablement difficile de démontrer qu’un défaut existait à l’origine.
L’analyse dépend aussi du moment où le bail a été conclu. Un locataire arrivé récemment dans un logement pourrait se voir opposer qu’il devait s’attendre à des températures plus élevées avec l’évolution du climat. À l’inverse, une personne installée depuis plusieurs décennies pourrait faire valoir que cette problématique n’existait pas de la même manière au moment de son entrée dans les lieux.
Une procédure qui nécessite des preuves
Une baisse de loyer reste donc possible, mais elle ne se fera qu’au cas par cas. Le locataire doit démontrer plusieurs éléments : l’existence d’un défaut, des températures élevées durant une certaine période, et un lien avec le logement lui-même. Le propriétaire peut, de son côté, faire valoir que des mes simples auraient dû être prises par l’occupant, comme fermer les stores pendant la journée ou aérer le soir. « Ce n’est pas une procédure facile », conclut John-David Burdet.
Source : Propos recueillis par Coraline Pauchard/hkr
