Alors qu’à Marseille le taux de vacance commerciale atteint 21% dans le centre-ville, les députés Laurent Lhardit (PS, Bouches-du-Rhône) et Jean-Pierre Vigier (LR, Haute-Loire) proposent la création de « zones prioritaires de commerce ». Un dispositif dont la ville pourrait être bénéficiaire dès 2027.
À Marseille, les 111 noyaux villageois pourraient, dès 2027, bénéficier d’un statut particulier. Dans un rapport adopté le 8 juillet, les députés Laurent Lhardit (PS) et Jean-Pierre Vigier (LR) proposent la création de « zones prioritaires de commerce » pour aider les villes, dont Marseille, à préserver leurs commerces de proximité. La mission parlementaire rappelle que les commerçants marseillais restent confrontés à des difficultés structurelles. Fin 2025, une étude de la CCI métropolitaine Aix-Marseille-Provence évaluait le taux de vacance commerciale à 21 %, un chiffre nettement supérieur à la moyenne nationale de 11,6 %. Sur l’hypercentre (abords du Vieux-Port, cours d’Estienne d’Orves, Canebière, Belsunce), ce taux tombe à 11,7 % (-0,5 point en 1 an, source Codata).
Marseille, un terrain d’expérimentation
Après cinq mois d’auditions et de déplacements à Marseille et dans plusieurs territoires ruraux de Haute-Loire, les députés Lhardit et Vigier ont formulé 43 recommandations. Pour le député des Bouches-du-Rhône, plusieurs d’entre elles répondent directement aux difficultés observées à Marseille : « La première chose que nous voulons, c’est que la loi crée des zones prioritaires de commerce. Les maires pourront ensuite, en lien avec la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) et la Chambre de métiers et de l’artisanat, définir les secteurs dans lesquels une intervention est nécessaire », explique Lhardit. Une fois ces zones délimitées, elles bénéficieront d’un délai de vacance réduit de deux ans à six mois, permettant aux locaux commerciaux de trouver un repreneur plus rapidement.
Rue de la République, rue de Rome… quelles zones ciblées ?
À Marseille, les difficultés se concentrent sur quelques axes commerçants, comme la rue de la République et la rue de Rome, où les loyers élevés et la vacance commerciale fragilisent le maintien des commerces de proximité. « La rue de Rome est un axe qui cherche encore son destin commercial depuis l’arrivée du tramway. La portion comprise entre Castellane et la préfecture se porte bien, mais sur l’autre partie, les commerces se renouvellent beaucoup. Sur cet axe, un local commercial de 140 m² se loue environ 5 000 euros par mois », rapporte Lhardit. Aucun périmètre n’est encore arrêté. Toutefois, pour Rebecca Bernardi, adjointe au maire déléguée au commerce et à l’artisanat, les futures zones prioritaires pourraient également concerner certains secteurs à forte fréquentation touristique, comme les Catalans ou Malmousque. Le grand centre-ville compte aujourd’hui près de 6 600 locaux commerciaux.
Le loyer représente plus de 10% du CA des commerçants
Parmi les mes proposées figure également une expérimentation visant à encadrer les loyers commerciaux, à l’initiative des maires. Selon une enquête menée par la CCI métropolitaine Aix-Marseille-Provence auprès de 270 commerçants du centre-ville en 2025, les loyers les plus élevés se concentrent notamment dans les secteurs de la Joliette, de l’avenue de la Corse, de l’Opéra et de Noailles. Pour Nicolas Papazian, président des commerçants Haut de Rome au sein de Marseille Centre, le poids des loyers fragilise l’activité : « Le coût du loyer représente plus de 10 % du chiffre d’affaires des commerçants à Marseille, alors que les professionnels de l’immobilier considèrent généralement qu’il devrait se situer entre 6 % et 8 %. Pour donner un ordre d’idée, un commerçant paie environ 5 000 euros de loyer par mois pour une surface comprise entre 80 et 100 m², contre 1 500 à 2 000 euros dans d’autres villes comparables. » Bernard Marty, élu à la CCIAMP, plaide pour une me plus stimulante : « L’encadrement des loyers ne doit pas être perçu comme un signal de défiance envers les investisseurs et les bailleurs. Il doit rester incitatif, avec des exonérations ou de la défiscalisation, plutôt qu’un encadrement trop contraignant qui risquerait de décourager l’investissement en centre-ville. »
Une foncière publique pour maîtriser les locaux commerciaux
Une autre problématique identifiée à Marseille est la réhabilitation des locaux, notamment dédiés à l’habillement, secteur le plus tendu, pour les remettre rapidement sur le marché. Depuis 2022, la Ville dispose d’un droit de préemption commerciale, lui permettant d’acheter des fonds de commerce, des baux commerciaux ou certains locaux. « D’ici à 2027, nous proposerons une foncière publique dédiée aux commerces afin de faciliter l’acquisition et la gestion de locaux commerciaux stratégiques. Ce dispositif est essentiel dans les zones où les commerces de proximité participent à la vie de quartier », confirme Bernardi. Le rapport adopté le 8 juillet ne rend pas encore applicables les 43 recommandations. Lhardit et Vigier envisagent de déposer une proposition de loi en septembre 2026, avec l’objectif de faire adopter le texte avant la fin du quinquennat. Cet article est basé sur les informations de Made in Marseille.
