Terrains à bâtir : la réforme de TVA qui rebat les cartes des marchands de biens au 1er septembre 2026
Le 1er septembre 2026, une réforme significative du régime de la TVA sur marge pour les professionnels de l’immobilier entrera en vigueur, bouleversant le paysage du métier de marchand de biens. Cette réforme, qui entraîne la disparition de l’article 268 du Code général des impôts, sera remplacée par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du Code des impositions sur les biens et services.
Contexte factuel
La TVA sur marge permet actuellement aux marchands de biens de ne payer la taxe que sur leur marge bénéficiaire lors de la revente d’un terrain à bâtir acquis sans TVA récupérable. Par exemple, pour un terrain acheté à 150 000€ et revendu à 200 000€, la TVA sur marge est de 8 333€, alors qu’elle atteindrait 33 333€ sur le prix total. Ce changement pourrait réduire la marge nette du professionnel de 41 667€ à 16 667€, rendant de nombreuses opérations économiquement non viables.
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 a pour objectif de transférer l’ensemble des règles de TVA vers le Code des impositions sur les biens et services. Bien que présentée comme une simple recodification, cette opération introduit des conditions nouvelles qui impactent directement les divisions parcellaires, courantes dans les zones pavillonnaires.
Données ou statistiques
Selon des analyses précédentes, la Cour de justice de l’Union européenne et le Conseil d’État ont déjà jugé le régime français trop favorable par rapport à la directive TVA. En 2022, des décisions judiciaires ont mis en lumière les limites du système actuel, incitant ainsi à cette réforme.
Conséquence directe
La nouvelle réglementation impose que l’acquisition d’un terrain soit effectuée « en vue de la revente » et qu’elle soit grevée d’un montant de TVA « non nul ». Dans la majorité des cas de divisions parcellaires, cette TVA n’est pas présente, ce qui entraînera un passage à la TVA sur le prix total lors de la revente. Cette situation pourrait engendrer un manque à gagner pour les marchands de biens, impactant ainsi le marché immobilier dans son ensemble.
Source : Journal du Net.
