Commentaire d’actualité 09 Septembre 2026
François ECALLE
Les ménages propriétaires de biens immobiliers ou de terrains doivent s’acquitter en octobre des taxes foncières sur leurs propriétés bâties et non bâties. Cet article se concentre particulièrement sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) à usage de logement.
La TFPB, comme la taxe d’habitation, repose sur des valeurs locatives cadastrales revalorisées chaque année par un coefficient uniforme sur l’ensemble du territoire, déconnectées des valeurs de marché. Cette méthode de calcul est souvent perçue comme archaïque et contribue à un caractère anti-redistributif, représentant plus de 0,5 % du patrimoine immobilier des ménages les moins fortunés, contre 0,2 % pour les plus aisés. Une révision des bases cadastrales est nécessaire pour les rapprocher des valeurs vénales.
En 2025, le taux moyen de la TFPB, appliqué à la moitié de cette assiette par les communes et leurs groupements, était de 39,8 %, similaire à celui de 2024. Cela conduit à une taxe moyenne de 12,5 € par mètre carré, avec des variations significatives d’une commune à l’autre. Ce taux a augmenté de 0,5 point par an entre 2006 et 2018, puis de 0,4 point par an de 2018 à 2024. La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis 2018 ne semble pas avoir été compensée par une hausse plus marquée de la TFPB.
Les taxes foncières ont généré 44,2 milliards d’euros pour les communes et leurs groupements en 2025, dont 27,0 milliards d’euros payés par les ménages et 17,2 milliards d’euros principalement par les entreprises. La part des taxes foncières payées par les ménages est passée de 0,55 % du PIB en 1995 à 0,90 % en 2025. En revanche, le total des taxes foncières et d’habitation payées par les ménages a diminué, passant de 1,23 % du PIB en 1995 à 1,0 % en 2025, indiquant que la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales n’a pas été compensée.
La France se classe au premier rang de l’Union européenne et au sixième rang de l’OCDE pour le poids des impôts périodiques sur la propriété immobilière, représentant 1,9 % du PIB en 2024.
Les taxes sur le foncier non bâti sont souvent considérées comme moins dommageables d’un point de vue économique, car le foncier disponible est fixe et n’est pas affecté par sa taxation. Néanmoins, ces taxes pèsent principalement sur les propriétaires fonciers, qui ne les répercutent que peu sur les locataires. En revanche, la taxation des propriétés bâties peut freiner la construction.
Les taxes foncières sont considérées comme des impôts locaux efficaces, car leur assiette est clairement localisable dans une collectivité locale, permettant d’affecter leur produit aux services publics locaux. Si elles étaient basées sur la valeur vénale des biens, leur produit augmenterait avec les prix, permettant aux collectivités locales de capter une partie des rentes foncières générées par l’amélioration des services publics. Cependant, de nombreuses taxes foncières, y compris en France, reposent sur des valeurs administratives obsolètes, limitant leur efficacité économique.
A) L’assiette des taxes foncières sur les logements
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par les propriétaires au 1er janvier de l’année pour des bâtiments ou parties de bâtiments, quelle qu’en soit la nature (logements, bureaux, locaux commerciaux, établissements industriels, etc.). La TFPB est calculée par l’administration fiscale sur la base de la « valeur locative cadastrale ».
L’administration évalue pour chaque logement une « surface pondérée totale » en utilisant divers coefficients selon la situation géographique et les éléments de confort. Cette surface est ensuite multipliée par un « tarif au mètre carré » en fonction de l’état du logement, permettant d’obtenir la « valeur locative cadastrale ». Ce tarif correspond à la valeur locative moyenne des logements de cet état dans la commune, déterminée en 1970, multipliée par des « coefficients de revalorisation » votés par le Parlement depuis cette date.
La valeur locative cadastrale peut être très éloignée de la valeur de marché, en raison d’une classification et de prix datant de 1970. Les caractéristiques des biens peuvent être modifiées par l’administration en cas de changements, mais cela n’est pas systématique. La valeur locative repose souvent sur des informations déclaratives qui peuvent ne plus correspondre à la réalité.
Une révision systématique des valeurs cadastrales a été envisagée en 1990, mais n’a pas été adoptée en raison de transferts importants entre contribuables. Une nouvelle révision a été prévue pour 2028, mais a été repoussée à 2031.
Un rapport de 2023 sur la fiscalité du logement recommande une révision complète des valeurs locatives cadastrales pour les aligner avec la valeur locative de marché ou la valeur vénale des logements.
La TFPB est calculée par les services fiscaux en appliquant le taux voté par les collectivités au « revenu cadastral », qui équivaut à la moitié de la valeur locative cadastrale. Des taxes annexes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, peuvent s’ajouter à la TFPB.
B) Les taux des taxes foncières sur les propriétés bâties
Depuis 2021, les taux de la TFPB sont fixés par les communes et leurs groupements. En 2025, le taux moyen de la TFPB était de 39,8 %. En 2024, un taux similaire (39,7 %) a conduit à une taxe de 12,5 € par mètre carré, avec des variations significatives selon les territoires.
Le taux moyen de la TFPB a connu une hausse de 30,6 % en 2006 à 39,7 % en 2024. La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales n’a pas été compensée par une augmentation plus marquée de la TFPB.
En 2026, 14 % des communes ont voté une hausse des taux de la TFPB, tandis que 86 % ont maintenu le taux de 2025. Des exonérations de TFPB sur l’habitation principale existent en fonction de critères sociaux.
C) Le produit des taxes foncières et son évolution
En 2025, la TFPB a rapporté 43,1 milliards d’euros aux collectivités territoriales, dont 40,3 milliards d’euros pour les communes. Son produit a augmenté de 2,8 % en 2025, principalement en raison de l’extension du parc immobilier et de la revalorisation des valeurs cadastrales. La taxe sur les propriétés non bâties a rapporté 1,2 milliard d’euros, tandis que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères a généré 9,2 milliards d’euros.
En comptabilité nationale, les deux taxes foncières ont rapporté 44,2 milliards d’euros aux administrations publiques locales en 2025, dont 27,0 milliards d’euros payés par les ménages, ce qui équivaut à 1 117 € par ménage propriétaire.
La part des taxes foncières payées par les ménages est passée de 0,55 % du PIB en 1995 à 0,90 % en 2025. Le total des taxes foncières et d’habitation a diminué, revenant à 1,0 % du PIB en 2025.
D) Les comparaisons internationales
Les impôts périodiques sur la propriété immobilière en France représentent 1,9 % du PIB en 2024, plaçant le pays au sixième rang de l’OCDE. Ce poids est supérieur à celui de la plupart des pays de l’Union européenne, où la France se classe au premier rang.
E) Les effets économiques et sociaux
1) L’impact sur la distribution du patrimoine
Selon une analyse de l’Insee de décembre 2023, la TFPB payée par les ménages représente en moyenne 0,34 % de leur patrimoine immobilier brut. Ce taux est supérieur à 0,5 % pour les ménages les moins riches et diminue jusqu’à 0,22 % pour les 1 % les plus riches.
2) Les effets économiques
L’OCDE a constaté que les taxes foncières, bien que considérées comme moins dommageables économiquement, peuvent freiner la construction. Elles sont généralement affectées aux administrations locales, représentant en moyenne 16 % de leurs recettes.
Les taxes foncières sont souvent basées sur des valeurs administratives obsolètes, ce qui limite leur efficacité. L’OCDE recommande une révision régulière pour les rapprocher des valeurs vénales.
Source : FIPECO
