Le neuf plonge, l’ancien stagne : pourquoi le marché immobilier est en plein doute
Les Français aspirent toujours à devenir propriétaires, mais l’hésitation à concrétiser cet objectif est palpable. « La demande est active, mais les projets ne se concrétisent pas, faute de financement et de confiance des ménages », souligne Thomas Lefebvre, vice-président data de SeLoger, lors de la présentation des tendances du marché.
Concernant le marché de l’ancien, la reprise amorcée en 2025 semble plafonner. SeLoger et Meilleurs Agents estiment que 955 000 ventes seront réalisées en 2026, tandis que la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prévoit entre 900 000 et 920 000 transactions. Les prix stagnent, avec des baisses notables dans certaines villes : Montpellier (-2,2 %), Nantes (-2,1 %), Marseille (-1 %), Strasbourg (-0,8 %), et Nice (-1,4 %). En revanche, les territoires ruraux affichent une progression des prix de 3,1 % sur un an. « C’est un marché qui tourne, mais qui est frustrant. Les acheteurs négocient plus et les délais de vente augmentent », commente Baptiste Capron, directeur général de SeLoger.
Du côté du neuf, la situation est alarmante. Le volume des réservations a chuté de 50 % par rapport à 2021, avec des baisses encore plus marquées dans certaines régions : -59 % dans le Nord et -63 % dans le Centre-Val de Loire. Thomas Lefebvre explique que « le point de rupture a été 2022 lorsque les taux d’intérêt ont remonté », et l’arrêt de la loi Pinel en 2024 a accentué cette tendance. Les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics pour relancer le marché, tels que la création d’un statut de bailleur privé et l’élargissement du prêt à taux zéro, peinent à produire des résultats significatifs. William Truchy, directeur général de Kaufman & Broad, confirme que le dispositif fiscal Jeanbrun, destiné à soutenir l’investissement locatif, a eu un impact très limité.
Les promoteurs ont également réduit le nombre de permis de construire, ce qui pourrait entraîner une diminution de 30 % des nouveaux logements en 2026 par rapport à 2025. Cette situation contribue à la baisse des prix dans le secteur du neuf, qui a connu une diminution de 0,5 % sur un an et de 1,3 % depuis 2023.
Un autre facteur déterminant est la capacité de financement des ménages. Le taux d’intérêt moyen a atteint 3,65 % début septembre, influencé par divers facteurs économiques, y compris le choc pétrolier et la guerre au Moyen-Orient. « La capacité d’emprunt des ménages a chuté de 7 % depuis 2020 », note Thomas Lefebvre, ajoutant que les Français peuvent désormais acquérir un appartement de 66 m² alors qu’ils pouvaient acheter un 78 m² en 2020. La confiance des ménages en l’avenir est également en berne, ce qui les pousse à retarder leurs projets immobiliers. « Les Français épargnent 18 % de leurs revenus. Quand on n’a pas confiance en l’avenir, on n’investit pas », résume Baptiste Capron.
L’évolution du marché en 2027 dépendra de nombreux facteurs, notamment la conjoncture nationale et internationale. Une désescalade du conflit au Moyen-Orient et un contrôle de la dette pourraient permettre au marché de l’ancien de remonter à 980 000, voire un million de transactions, avec une augmentation des prix d’environ 2,3 %. À l’inverse, un conflit durable et une détérioration de la confiance dans la dette française pourraient provoquer une hausse des taux immobiliers au-delà de 4 %.
L’année électorale à venir pourrait renforcer l’attentisme des ménages. Guillaume Martinaud, président d’Orpi France, anticipe que « les Français vont attendre pour voir ce qui va se passer ». Les professionnels du secteur réclament une stabilité des dispositifs d’aide, tels que MaPrimeRénov’ et le prêt à taux zéro, afin d’offrir une visibilité aux investisseurs.
Enfin, le marché locatif subit également des tensions. Les loyers ont augmenté de 2,6 % entre septembre 2025 et septembre 2026, tandis que l’offre de logements s’est réduite dans de nombreuses villes, notamment à Paris, où l’offre a chuté de 30 % par rapport à la période pré-Covid. Cette situation entraîne une hausse de la demande locative, car de plus en plus de Français restent locataires en raison de l’incapacité à acheter.
Source : Le Dauphiné Libéré
