Immobilier locatif : tout comprendre au dispositif Jeanbrun
Ce régime fiscal, qui invite les particuliers à acheter de l’immobilier neuf pour le mettre en location, s’adresse plutôt à une clientèle aisée, fortement imposée. Explications.
Sans dispositif fiscal d’aide à l’achat dans l’immobilier neuf, le secteur immobilier français connaît une stagnation préoccupante. Le précédent dispositif, le Pinel, a été progressivement abandonné et disparaîtra complètement en 2025, jugé trop coûteux pour les finances publiques. Cette situation a entraîné une chute significative des ventes aux investisseurs particuliers, avec seulement 9.469 unités vendues, soit une baisse de plus de 51 % par rapport à 2024, et une chute encore plus marquée par rapport à 2019, où 61.660 logements neufs avaient été vendus.
Face à ce constat, le gouvernement a mis en place un nouveau dispositif fiscal, le « Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement qui l’a promu. Ce régime se distingue du Pinel par sa complexité et s’adresse principalement à une clientèle aisée, fortement imposée.
Conditions de ressources pour les locataires
Les logements éligibles incluent des biens immobiliers neufs ou anciens nécessitant des rénovations substantielles (au moins 20 % à 30 % du prix du bien, ce dernier taux étant encore en discussion). Ces logements doivent être loués nus pendant une durée minimum de neuf ans à un locataire qui en fera sa résidence principale. Les loyers sont plafonnés en fonction de la catégorie de logement : intermédiaire (peu ou pas de décote), social (jusqu’à 30 % de décote) ou très social (jusqu’à 40 % de décote).
Les locataires doivent également respecter des conditions de ressources, avec des plafonds variant selon la catégorie du logement. Il est à noter qu’il est interdit de louer à des ascendants ou descendants jusqu’au deuxième degré.
Des revenus fonciers exonérés d’impôt
Le dispositif Jeanbrun se distingue fiscalement du Pinel. Alors que le Pinel offrait une réduction d’impôt équivalente à 18 % de la valeur du bien sur neuf ans, le Jeanbrun utilise la technique de l’amortissement. Les investisseurs peuvent déduire chaque année une part forfaitaire de la valeur du bien (3,5 % pour le logement intermédiaire, 4,5 % pour le logement social, et 5,5 % pour le très social), dans la limite de 8.000 euros, 10.000 euros et 12.000 euros respectivement. Cela permet de réduire les revenus fonciers imposables à zéro.
Cette approche est particulièrement avantageuse pour les contribuables dans les tranches d’imposition les plus élevées, car la déduction d’impôt est plus bénéfique pour les hauts revenus. Si l’amortissement dépasse les revenus fonciers générés par le bien, le solde peut également être utilisé pour compenser d’autres revenus fonciers.
Un dispositif temporaire
Le dispositif Jeanbrun est un engagement à long terme. L’amortissement est étalé sur plus de vingt-sept ans pour une efficacité fiscale maximale. De plus, contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage, ce qui permet d’investir sur tout le territoire français. Toutefois, il est recommandé de privilégier des zones à forte demande locative, comme les grandes villes.
Enfin, Les investisseurs intéressés doivent agir rapidement, car des modifications pourraient être envisagées dans le cadre des discussions budgétaires futures.
Source : La Tribune
