Dispositif Jeanbrun : Trois mois après, où en est le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif ?
Trois mois après sa mise en place, le dispositif Jeanbrun montre des signes de reprise dans l’investissement locatif, mais des défis persistent. Les grands promoteurs nationaux rapportent des hausses de réservations d’investisseurs variant de 20 à 50 % au premier trimestre 2026, après une chute de 83 % des ventes à investisseurs entre 2022 et 2025. Ce rebond était anticipé, surtout à Lyon, où un retour des intentions d’achat est observé, notamment chez ceux qui avaient mis leur projet en pause après la fin du dispositif Pinel.
Cependant, les objectifs gouvernementaux restent ambitieux. L’État vise la construction de 50 000 logements locatifs privés d’ici 2026, mais les délais de signature, financement, construction et livraison sont longs. Bien que les souscriptions augmentent, les mises en chantier n’ont pas encore suivi.
Cadre réglementaire flou
Le cadre réglementaire autour du dispositif Jeanbrun demeure flou, avec plusieurs décrets d’application encore attendus. Trois points principaux bloquent les investisseurs :
Plafonds de loyers : Les plafonds de loyers par zone ne sont pas encore tous publiés ou stabilisés, rendant difficile le calcul de la rentabilité nette avant l’achat.
Traitement fiscal des plus-values : La fiscalité concernant la plus-value à la revente reste incertaine. Les amortissements déduits pendant la détention peuvent augmenter la plus-value imposable à la sortie.
Adaptation bancaire : Les établissements bancaires ne se sont pas encore entièrement adaptés au nouveau cadre, compliquant le montage financier pour les primo-investisseurs.
Impact du changement de mécanisme fiscal
Le passage d’un système de réduction d’impôt immédiate à un mécanisme d’amortissement étalé représente un défi psychologique pour de nombreux investisseurs. Le dispositif Pinel, avec sa réduction d’impôt immédiate, était facilement compréhensible. En revanche, l’amortissement nécessite une compréhension plus approfondie de la mécanique fiscale, ce qui peut freiner les primo-investisseurs.
Rentabilité des investissements
Pour un investissement de 200 000 € à Lyon, un loyer de 900 € par mois est envisageable dans l’ancien libre, tandis que les loyers varient entre 500 € et 700 € selon le mode de location Jeanbrun. Les rendements bruts en LMNP ancien dépassent souvent 5 %, alors qu’ils ne dépassent pas 4 % en Jeanbrun.
Tendance vers le LMNP ancien
Le marché observe un pivot vers le LMNP dans l’ancien, qui révèle une méfiance croissante envers le neuf, une recherche de cashflow immédiat, et une sophistication accrue des investisseurs. Ces derniers cherchent désormais à construire un patrimoine performant plutôt qu’à bénéficier uniquement d’avantages fiscaux.
Exigences de performance énergétique
Les exigences de performance énergétique, notamment le DPE C, sont jugées parfois irréalistes pour le parc immobilier ancien. Environ 40 % des logements anciens sont classés D, E, F ou G, et les travaux nécessaires pour atteindre un DPE C peuvent représenter un coût significatif.
Perspectives d’avenir
Les perspectives pour le marché de l’investissement locatif dans les 12 prochains mois incluent une polarisation vers les grandes villes comme Lyon, Bordeaux et Nantes, et une montée de l’ancien rénové. L’écart de prix entre neuf et ancien à Lyon atteint 30 à 40 % au m², et même avec l’avantage Jeanbrun, l’équation financière dans le neuf reste tendue pour de nombreux profils.
En conclusion, bien que le dispositif Jeanbrun offre des opportunités, des ajustements sont nécessaires pour le rendre réellement attractif. La simplification du cadre fiscal et une meilleure lisibilité sont des priorités pour encourager les investisseurs.
Source : Économie Matin
