La Cour de cassation a récemment tranché sur la compatibilité d’une clause de tontine, insérée dans les statuts d’une société civile immobilière (SCI), portant sur la totalité des parts sociales. Cette clause d’accroissement est jugée contraire à la disposition imposant que la société soit constituée par deux ou plusieurs personnes, entraînant ainsi la nullité de la société depuis sa constitution.
La société civile immobilière (SCI) est un outil prisé par de nombreux couples, mariés ou non, pour organiser l’achat et la transmission d’un bien immobilier. La tontine, ou clause d’accroissement, permet à l’associé survivant de recueillir automatiquement et rétroactivement l’ensemble des parts sociales au décès de l’autre. Cependant, la Cour de cassation a mis en lumière un vice : si la clause vise toutes les parts, cela remet en cause la validité même de la société.
Un couple, une SCI, un immeuble locatif
L’affaire remonte à 2010, lorsque Madame D. et Monsieur Z., alors concubins, créent la SCI R. pour acquérir un immeuble d’habitation. Les statuts stipulent qu’au décès du premier associé, le survivant est réputé avoir toujours été seul titulaire des parts. En 2017, une dégradation de la relation pousse Madame D. à demander la dissolution de la SCI et à contester la clause signée.
Au terme d’une procédure de neuf ans, la Cour de cassation a établi qu’une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts d’une société civile est contraire à l’article 1832 du Code civil, entraînant la nullité de la société.
Une tontine immobilière transposée dans les statuts d’une SCI
Le mécanisme de la tontine repose sur l’accord entre deux personnes achetant ensemble un bien ou des parts sociales, stipulant que le survivant sera considéré comme le seul propriétaire depuis l’origine. Cela crée une fiction juridique rétroactive. Cette pratique est courante chez les concubins ou partenaires pacsés, qui n’ont pas de droits successoraux l’un envers l’autre sans testament. Toutefois, la situation se complique lorsqu’elle est intégrée dans les statuts d’une SCI détenue par deux personnes.
Rupture de concubinage et contentieux sociétaire
Après la séparation, Madame D. demande la dissolution de la SCI et que la clause d’accroissement soit déclarée non écrite. La dissolution est prononcée, mais la cour d’appel considère que la réunion de toutes les parts entre les mains d’un seul associé est une étape normale de la vie sociale, ne remettant pas en cause la validité originelle de la société.
Madame D. conteste cette décision en cassation, arguant que la clause de tontine, par son effet rétroactif, fait du survivant le seul associé depuis la création de la société, ce qui viole l’exigence de pluralité d’associés selon l’article 1832 du Code civil.
Une fiction rétroactive incompatible avec la pluralité d’associés
La Cour de cassation a donné raison à Madame D. sur la question de droit, mais a rejeté son pourvoi sur le fond. Elle a souligné que la clause de tontine, lorsqu’elle concerne l’ensemble des parts d’une société à deux associés, entraîne une réunion de parts qui est incompatible avec le principe de pluralité d’associés.
Nullité de la société
La Cour a également précisé que la nullité d’une société civile découle de la violation de l’article 1832, impliquant que la société est nulle dans son ensemble, et non seulement la clause contestée. Cela entraîne des conséquences liquidatives comme la répartition des actifs entre les associés.
Les enseignements pratiques pour les couples
Cette décision sert d’avertissement pour les couples qui utilisent la SCI avec une clause de tontine intégrale. Une clause de tontine limitée à une fraction des parts pourrait être viable, en préservant la pluralité d’associés. Les couples ayant une SCI avec une clause intégrale sont encouragés à revoir leurs statuts pour éviter des complications futures.
Source : Actu Juridique
