Sauf impératif, vous ne vendez pas : un marché immobilier en mutation
Le nombre de transactions immobilières pourrait chuter à environ 900.000 d’ici 2026, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et le réseau Century 21. Une des principales raisons évoquées est la diminution des secundo-accédants sur le marché, ces derniers n’ayant plus d’intérêt à vendre leurs biens acquis à des prix élevés entre 2018 et 2022, et souvent financés par des emprunts à taux faible.
Prenons l’exemple d’un propriétaire d’un appartement de 80 mètres carrés à Bordeaux, acquis pour 393.000 euros à l’apogée du marché immobilier en 2021. Actuellement, il doit envisager de le vendre à un prix réduit de 12%, soit 327.000 euros. Pour acquérir un logement plus grand, comme un appartement de 100 mètres carrés, il serait contraint de souscrire un nouvel emprunt. Cependant, les taux d’intérêt ont considérablement augmenté, passant de 1,35% en 2019 à 3,25% prévu pour mi-2026. Selon Charles Marinakis, président de Century 21 France, « Sauf impératif, vous ne vendez pas ! »
En effet, une nouvelle mensualité pourrait atteindre 2.528 euros, soit 758 euros de plus par mois pour seulement 20 mètres carrés supplémentaires. Marinakis souligne que les ménages ayant contracté des emprunts à des taux très bas ne souhaitent ni ne peuvent quitter leur logement. Cette situation entraîne une diminution du nombre de secundo-accédants, et il faudra plusieurs années avant que ce marché ne se stabilise.
Parallèlement, la part des primo-accédants a augmenté, en grande partie grâce à des dispositifs comme le « prêt à taux zéro », ciblant principalement des jeunes et des professionnels aux revenus plus élevés.
Des taux d’intérêt en hausse et des prix en baisse
L’exemple bordelais illustre les effets de l’inflation sur le marché immobilier. Les taux d’intérêt continuent d’augmenter, tandis que les prix des biens immobiliers se corrigent dans de nombreuses villes. À Nantes, par exemple, le prix au mètre carré a baissé de 13,8% entre mai 2022 et mai 2026, et à Lyon, la baisse est de 12,4% sur la même période. À Paris, bien que les prix aient légèrement diminué de 1%, ils demeurent élevés, avec une moyenne de 9.483 euros au mètre carré au premier semestre 2026.
Vers 900.000 transactions en 2026
Les durées d’occupation des biens augmentent, passant d’environ 7 à plus de 10 ans en moyenne, ce qui réduit la mobilité résidentielle et contribue à un ralentissement du marché. Le taux de rotation des logements est actuellement de 2,3%, une baisse par rapport à 2,5% en 2025. La Fnaim prévoit que le nombre de transactions immobilières en 2026 sera compris entre 900.000 et 920.000, contre 952.000 en 2025.
Cette situation pose des défis pour de nombreux ménages, qui se retrouvent pris au piège dans un marché en mutation, où les conditions d’accès à la propriété deviennent de plus en plus complexes.
Source : Century 21, Fnaim
