Biodiversité : un enjeu que l’immobilier n’a pas encore intégré dans sa gestion et dans la valorisation
Dans sa transformation vers un modèle plus durable, le secteur immobilier concentre depuis plusieurs années ses efforts sur sa transition énergétique et sur sa décarbonation, laissant bien souvent de côté les autres enjeux environnementaux comme la biodiversité.
*Par Aurélie Rebaudo-Zulberty, cofondatrice et dirigeante de N’CO Conseil ()**
Intégrer la biodiversité n’est pas une action militante mais une manière pragmatique de gérer les actifs immobiliers pour une meilleure adaptation face aux risques climatiques : inondations, vagues de chaleur… qui s’aggravent et surviennent de plus en plus tôt.
Quel que soit le type d’actif (résidentiel, tertiaire, logistique, commercial), les conséquences des fortes chaleurs sont déjà concrètes : hausse des coûts d’exploitation, perte d’attractivité des actifs, inconfort des occupants, altération accélérée des matériaux et tensions croissantes sur les systèmes de refroidissement entraînant des défaillances techniques. À 35°C, l’Organisation Internationale du Travail estime les pertes de productivité jusqu’à 21 %. Dans le BTP, les chantiers approchent l’arrêt total des opérations à partir de 40°C.
Du biodiversity washing…
Face à l’évolution de la situation, il devient compliqué de refroidir les bâtiments naturellement. Les acteurs de l’immobilier recourent souvent à des climatiseurs, gourmands en énergie. Bien que l’intégration du végétal soit en hausse, une confusion persiste entre végétalisation et biodiversité. Tandis que le paysagiste conçoit les espaces surtout dans une approche esthétique, un écologue pense continuité, résilience et régulation des écosystèmes. Par exemple, des murs végétalisés superficiels peuvent sécher en quelques saisons et devenir coûteux à entretenir sans produire le rafraîchissement attendu.
… au biodiversity impact
Une toiture végétalisée bien conçue — avec un substrat supérieur à 8 cm, des espèces locales adaptées, et un écologue associé dès la phase de conception — peut réduire les variations de température jusqu’à 40 % et les besoins en climatisation jusqu’à 98 % selon le contexte. L’ombre offerte par les arbres peut permettre de gagner jusqu’à 10°C de température ressentie.
Ces aménagements participent également à limiter les inondations. En centre-ville, entre 70 et 95 % de l’eau pluviale ruisselle sur les surfaces imperméables, contre seulement 2 % sur un sol naturel. De plus, des occupants en contact avec la nature (végétation, chants d’oiseaux) sont plus productifs, moins stressés, et plus attachés à leurs espaces de travail ou de vie. Les études montrent des gains de productivité de 5 à 15 %, une réduction de l’absentéisme allant jusqu’à 10 %, et une augmentation du bien-être perçu jusqu’à 10 %.
La valeur d’usage et financière de la biodiversité est sous-évaluée
Les gestionnaires d’actifs immobiliers et entreprises de travaux ont donc tout intérêt à accorder la même attention à la biodiversité qu’à l’énergie ou qu’au carbone. La biodiversité crée une valeur d’usage que le marché continue largement de sous-évaluer. Un appartement à proximité immédiate d’un espace vert urbain vaut 17 % plus cher que le même logement situé 100 m plus loin. Bientôt, la valeur verte ne se résumera plus à l’étiquette énergétique et intégrera aussi la capacité d’un actif à rester confortable, exploitable et attractif dans un environnement affecté par le changement climatique.
Preuve du changement amorcé : le SIBCA, Salon de l’Immobilier Bas Carbone, hébergera en septembre prochain, pour la deuxième année consécutive, un pavillon consacré à la résilience et à la biodiversité.
(*) Aurélie Rebaudo-Zulberty est cofondatrice et dirigeante de N’CO Conseil, cabinet spécialisé dans la stratégie de durabilité, la performance ESG et le reporting extra-financier des entreprises et acteurs de l’immobilier. Experte des enjeux RSE, d’ISR immobilier et de réglementation européenne, elle a précédemment été Directrice RSE de Gecina.
Source : Aurélie Rebaudo-Zulberty, N’CO Conseil.
