La Cour de cassation refuse de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la réforme de 2024 des modes de preuve en matière d’affectation des locaux. Pour la ville de Paris, c’est un sujet stratégique puisque seuls les locaux commerciaux peuvent y être loués toute l’année.
La Cour de cassation a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur les dispositions législatives renforçant l’encadrement de la mise en location de résidences secondaires en meublés touristiques dans certaines copropriétés, introduites dans le cadre de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 26-40004). Jacques Baudrier, adjoint au maire de Paris chargé du logement, de la rénovation thermique, de l’encadrement des loyers et de la défense des locataires, se félicite de cette décision : « Nous venons de remporter le 12 juin dernier une victoire définitive contre les meublés touristiques illégaux. La décision de la Cour de cassation de ne pas transmettre au Conseil constitutionnel la QPC qui voulait remettre en cause la principale me de la loi Echaniz-Le Meur est une victoire très importante. »
La constitutionnalité des dispositifs anti Airbnb
Le Conseil constitutionnel a déjà eu l’occasion de se prononcer sur une autre disposition de la loi Le Meur concernant les règlements de copropriété pour les locations de courte durée, permettant aux copropriétés d’interdire de manière générale et pérenne toute location de meublé de tourisme sur les locaux d’habitation constituant une résidence secondaire. La Cour de cassation a transmis, le 18 décembre 2025, cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030). Le 19 mars 2026, les sages de la rue de Montpensier ont confirmé la possibilité pour certaines copropriétés de modifier leur règlement afin d’interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité, comme c’était le cas avant le vote de la loi Le Meur (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186).
Faciliter la charge de la preuve
La loi Le Meur facilite également la charge de la preuve pour les municipalités qui souhaitent démontrer que les propriétaires de meublés ont illégalement transformé des biens à usage d’habitation en locaux commerciaux. Ce texte a modifié l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, remplaçant le critère fixe pour réputer des locaux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 par un critère glissant, portant soit sur l’affectation des locaux entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit sur leur affectation pendant les 30 années précédant la demande ou la contestation du changement d’usage. Cette règle, modifiant le critère de détermination de l’usage d’habitation, a été refusée de transmettre au Conseil constitutionnel dans un litige opposant le propriétaire d’un bien situé dans le Xe arrondissement à la ville de Paris.
La notion de changement d’usage
La réglementation distingue d’une part, les résidences principales que leurs propriétaires peuvent louer sans démarches particulières, à l’exception d’une déclaration en mairie et de l’obtention d’un numéro d’enregistrement pour une durée de 90 jours maximum à Paris, et d’autre part, les résidences secondaires, qui sont soumises aux règles de l’hébergement de tourisme et ne sont plus considérées comme des logements mais comme des locaux commerciaux. Pour ces dernières, il est nécessaire de solliciter une autorisation de changement d’usage, accompagnée d’une proposition de compensation, selon les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Louer un bien commercial
Pour échapper à ces règles contraignantes, certains propriétaires ont envisagé de louer saisonnièrement des commerces transformés en logements. La mairie de Paris a rapidement trouvé une parade grâce à la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, dite Engagement et proximité, et son décret d’application de 2021, en soumettant dès janvier 2022 ces mises en location à une autorisation préalable. Selon les chiffres de la ville, 80 % de ces demandes de changement de catégorie sont refusées. En novembre 2024, un nouveau plan local d’urbanisme a été adopté, interdisant la création de tout nouveau meublé touristique dans plusieurs arrondissements de la ville, y compris Montmartre.
Des amendes sévères
Pour l’application de ces règles, la détermination de l’usage initial du bien immobilier est cruciale. Des sanctions et amendes, qui ont été durcies dans le cadre de la loi Le Meur, peuvent s’appliquer. L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, avec une astreinte maximale de 1 000 euros par jour jusqu’à régularisation. Les intermédiaires facilitant ces manquements s’exposent également à des amendes pouvant atteindre 100 000 euros. Ces amendes se révèlent dissuasives, comme le montre un jugement rendu le 15 avril 2026, condamnant une société civile immobilière à 585 000 euros pour la transformation illégale d’un immeuble entier en meublés de tourisme dans le IXe arrondissement.
Le raisonnement de la Cour de cassation
La Cour de cassation a refusé de transmettre cette question prioritaire de constitutionnalité, considérant qu’elle ne présentait pas un caractère sérieux au regard des droits et libertés garantis par la Constitution. La modification par la loi du 19 novembre 2024 de l’article L. 631-7 ne caractérise pas une application rétroactive de la loi, car ses dispositions ne s’appliquent qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur. La Cour a ajouté que le législateur peut légitimement apporter des limitations à la liberté d’entreprendre, tant qu’elles ne portent pas atteinte de manière disproportionnée à l’objectif poursuivi.
Une atteinte à la sécurité juridique ?
Dans l’affaire ayant conduit à la QPC, le propriétaire affirmait avoir acheté un local commercial et avoir obtenu l’autorisation de le louer en meublé de tourisme en 2020, avant la réforme de 2024. La ville de Paris demande une amende et le retour du local à l’habitation, arguant qu’il a été loué sans autorisation. Cette nouvelle définition peut engendrer une insécurité juridique pour les futurs acheteurs de biens ayant connu un usage d’habitation. La décision de la Cour de cassation relance de nombreuses procédures, avec des attentes de jugements positifs à l’automne.
Source : Actu Juridique.
