La crise silencieuse de l’épargne immobilière française : 2,25 milliards d’euros en attente de retrait
Au premier trimestre 2025, 2,25 milliards d’euros de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont en attente de retrait sur le marché français, représentant 2,6 % de la capitalisation totale du secteur. Pour 1,5 million d’épargnants qui avaient investi dans ce produit, leur capital est désormais indisponible.
Cette situation découle d’une crise structurelle qui s’est intensifiée depuis 2022, exacerbée par la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne et l’effondrement du marché des bureaux post-COVID. Les valeurs des parts de SCPI ont chuté de –2,5 % en 2022, –10,3 % en 2023, –5,8 % en 2024, et encore –3,5 % au premier trimestre 2025. Pour certains véhicules majeurs comme Accimmo Pierre, Génépierre et Edissimmo, les corrections dépassent 17 à 25 % depuis 2022.
Le marché français des SCPI, au 31 mars 2025, est évalué à 86 milliards d’euros, en recul de 3 % sur un an. Environ 80 SCPI majeures sont actives, et le taux de distribution moyen s’établit à 4,91 % en 2025.
Les SCPI, qui collectent l’épargne des particuliers pour acquérir et gérer des biens immobiliers locatifs, sont souvent présentées comme un moyen d’accéder à l’immobilier professionnel. Cependant, les frais d’entrée, qui s’élèvent en moyenne à 8 à 12 % du capital investi, et les frais de gestion, qui représentent 10 à 12 % des loyers encaissés, amenuisent considérablement le rendement pour les investisseurs.
La fiscalité applicable aux revenus de SCPI, traités comme des revenus fonciers, pèse également sur le rendement net, qui peut tomber à environ 1,5 % pour les contribuables dans les tranches les plus élevées. Cette situation contraste avec d’autres produits d’épargne, comme les ETF, qui bénéficient d’une fiscalité plus favorable.
La crise actuelle met en lumière l’illusion de liquidité des SCPI. Les demandes de retrait s’accumulent, entraînant un blocage du capital pour de nombreux investisseurs qui pensaient pouvoir accéder à leur argent facilement. L’Autorité des marchés financiers (AMF) a demandé aux sociétés de gestion de renforcer la transparence sur les délais de rachat, mais cette me arrive tardivement, révélant une liquidité promise qui s’avère illusoire.
La dévalorisation des parts de SCPI depuis 2022 a entraîné une perte cumulée d’environ 21 % de leur valeur. Les investisseurs qui ont souscrit des parts ces dernières années subissent de lourdes pertes, avec des exemples chiffrés indiquant une perte nette de 11 400 euros pour un investissement de 100 000 euros en 2018.
Cette situation soulève des questions sur la viabilité des SCPI comme produit d’épargne, qui, loin de démocratiser l’accès à l’immobilier, semble transférer les risques aux investisseurs tout en enrichissant les sociétés de gestion.
Source : Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).
