Travaux avant de vendre : faut-il vraiment rénover son logement ?
Refaire sa cuisine, sa salle de bains ou engager une rénovation énergétique avant de vendre son logement peut sembler être une évidence. Pourtant, ces dépenses, qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, ne sont pas toujours récupérées dans le prix de vente. Avant d’engager des travaux, une question mérite d’être posée : permettent-ils réellement de vendre plus vite… ou plus cher ?
La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît. Aucun texte n’impose à un propriétaire de rénover son logement avant de le vendre. Un bien peut être cédé en l’état, même avec un DPE peu performant. Le vendeur doit en revanche remettre à l’acquéreur le dossier de diagnostic technique (DDT) et, selon les cas, un audit énergétique réglementaire, qui informe sur les travaux envisageables sans les rendre obligatoires. La véritable question est donc de savoir quels travaux ont une réelle chance d’être rentabilisés.
Les gros travaux ne sont pas toujours le meilleur investissement
L’idée selon laquelle une rénovation complète permettrait automatiquement de vendre plus cher est largement répandue. Dans les faits, les professionnels de l’immobilier invitent à la prudence. Une cuisine haut de gamme, une salle de bains entièrement refaite ou une rénovation globale représentent un investissement conséquent que le vendeur ne récupère pas forcément dans le prix de vente.
« Je déconseille fortement de faire de gros travaux avant de vendre, au risque de ne pas récupérer l’intégralité des sommes investies dans le prix de vente », estime Julien Louri, agent immobilier indépendant. Cette réalité s’explique aussi par le comportement des acquéreurs. Beaucoup préfèrent acheter un logement légèrement moins cher afin de réaliser eux-mêmes les travaux selon leurs goûts.
Les travaux de rafraîchissement offrent souvent le meilleur retour sur investissement
« Les travaux de rafraîchissement sont souvent les plus intéressants. Il faut miser sur le visuel plutôt que de démarrer un gros chantier », poursuit Julien Louri. Les interventions les plus simples, comme repeindre les murs ou remplacer un revêtement de sol usé, permettent généralement de valoriser un logement à moindre coût. L’agent immobilier recommande de repeindre au moins les pièces de vie en blanc pour faciliter la projection des acquéreurs.
Selon Julien Louri, le choix dépend avant tout du projet du vendeur. « Avant de décider de faire des travaux, il faut d’abord comprendre le projet du vendeur : cherche-t-il à vendre rapidement ou à obtenir le meilleur prix ? » Quelques travaux ciblés peuvent suffire à rendre un bien plus attractif et à faciliter la vente.
Le DPE peut influencer la stratégie de vente
Le classement énergétique est devenu un critère de plus en plus scruté par les acquéreurs. Pour autant, un logement classé F ou G reste parfaitement vendable, mais peut faire l’objet d’une négociation plus importante. Selon les Notaires de France, une maison ancienne classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison comparable classée D. Pour les appartements, la décote moyenne atteint 12 %.
« Un logement avec un mauvais DPE se vend toujours. En revanche, cela peut prendre plus de temps et il faut être prêt à davantage négocier », observe Julien Louri. Réaliser une rénovation énergétique avant la vente n’est pas systématiquement le choix le plus rentable. Tout dépend du coût des travaux, de la valeur du bien et de la stratégie du vendeur.
Au final, faire des travaux avant de vendre n’est ni une obligation ni une garantie de vendre plus cher. Avant d’engager plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros, il est préférable d’évaluer l’état du bien, la demande sur le marché local et le profil des acheteurs visés. Dans de nombreux cas, quelques travaux ciblés de rafraîchissement suffisent à rendre un logement plus attractif, sans compromettre la rentabilité de l’opération.
Source : Capital
