La demande demeure forte : à Menton, un marché de l’immobilier contrasté

À en juger par le nombre d’annonces publiées sur les principales plateformes spécialisées, le marché immobilier mentonnais semble en perpétuelle effervescence. Actuellement, près de 600 biens sont proposés à la vente, avec des prix qui descendent rarement sous la barre des 5 000 euros le mètre carré et peuvent dépasser les 10 000 euros dans certains secteurs les plus recherchés. Cette réalité confirme l’attractivité persistante de la Cité des citrons.

« L’immobilier à Menton fonctionne par cycles. Il y a des périodes très dynamiques, avec beaucoup de demandes, puis des moments plus calmes. Mais dans l’ensemble, le marché se porte plutôt bien », analyse Gianni Florio de l’agence Florio Immobilier. Même constat du côté de Christelle et Sébastien Loffredo, propriétaires de l’agence du Grand Palais : « Le marché reste très solide. La demande demeure forte. »

L’effet Covid, puis le retour à la stabilité

Derrière l’effervescence se cache toutefois une réalité plus nuancée. Pour les professionnels du secteur, le marché a connu plusieurs phases bien distinctes ces dernières années. « Il y a clairement eu un avant et un après Covid », explique Gianni Florio. « Juste après la pandémie, nous avons connu un véritable boom des ventes. Beaucoup de personnes voulaient changer d’appartement, notamment pour disposer d’espaces extérieurs. Cela a fait grimper les prix de manière très importante. »

Cependant, cette envolée n’a pas duré éternellement. L’agent immobilier poursuit : « Avec la guerre en Ukraine et la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, le marché s’est ensuite stabilisé. Nous avons même observé une légère baisse des prix. Beaucoup d’acheteurs ont préféré attendre une diminution des taux avant de se lancer. » Conséquence directe : les transactions ont ralenti et certains biens sont restés longtemps sur le marché. « Depuis l’an dernier, l’activité est repartie, parce que les gens se sont habitués aux nouveaux niveaux de taux. Mais il n’y a pas eu de nouvelle explosion des prix. Aujourd’hui, nous sommes globalement revenus aux valeurs de 2018-2019. »

Un micro-marché très particulier

Malgré cette stabilisation, le sentiment demeure celui d’un marché particulièrement cher, surtout en comparaison avec des villes plus importantes comme Nice. Pour Gianni Florio, cette réalité s’explique aussi par certaines dérives : « Certains propriétaires demandent des montants très élevés, parfois sans rapport avec la vraie valeur du bien. Et certaines agences acceptent ces prix uniquement pour décrocher des mandats, sans véritable travail de conseil. »

« Le prix de vente ne peut pas être déterminé par le projet personnel du propriétaire. Il doit refléter la réalité du marché », ajoute-t-il. Sébastien Loffredo insiste sur la singularité de Menton : « Menton est un micro-marché très particulier. Même lorsque d’autres villes de la Côte d’Azur connaissent des baisses, ici les valeurs restent relativement stables. »

Quant aux acheteurs, deux grandes catégories se dessinent aujourd’hui sur le marché mentonnais. « La majorité de mes clients sont de jeunes actifs ou des primo-accédants », explique Gianni Florio. « Ils recherchent généralement des biens entre 250 000 et 300 000 euros, même si aujourd’hui il faut déjà disposer de revenus importants pour acheter. » Il existe également une clientèle plus aisée, souvent âgée de 40 à 50 ans, en quête de maisons individuelles ou de villas.

Successions, divorces et changement de génération

Du côté des vendeurs, certaines tendances se dégagent nettement. « Très souvent, les ventes font suite à des successions ou à des divorces », observe Gianni Florio. « Il y a aussi des familles qui vendent un petit appartement pour acheter plus grand, par exemple après la naissance d’un enfant. » Les époux Loffredo évoquent un important renouvellement générationnel : « Beaucoup de propriétaires qui avaient acheté dans les années 1970 ou 1980 disparaissent aujourd’hui. Les héritiers ne vivent plus forcément à Menton, parfois même plus en France. »

Dans de nombreux cas, les biens sont revendus pour régler les frais de succession. « Les enfants ne souhaitent plus conserver une résidence secondaire à Menton, notamment à cause de la fiscalité ou de la double imposition pour les non-résidents », précisent-ils. Les jeunes générations, elles, ont moins envie de posséder une résidence secondaire fixe et préfèrent voyager et découvrir différents endroits.

L’investissement locatif, moteur… et limite du marché

« Les primo-accédants achètent principalement pour leur résidence principale », souligne Gianni Florio. « Mais les propriétaires de résidences secondaires cherchent souvent à rentabiliser leur bien lorsqu’ils ne l’occupent pas, grâce à la location saisonnière ou à la location étudiante. » Un phénomène alimenté par la présence de Sciences Po et d’autres établissements d’enseignement supérieur. « Menton est très attractive pour les étudiants, ce qui soutient fortement le marché locatif. »

Cependant, cette dynamique soulève un débat sensible : les difficultés croissantes pour les habitants qui cherchent à se loger à l’année. En effet, derrière l’attractivité du marché immobilier et le succès des investissements locatifs se cache une réalité bien plus compliquée pour de nombreux Mentonnais : une offre de logements permanents qui se raréfie, tandis que les loyers continuent d’augmenter.

Conclusion

Le marché immobilier de Menton, bien qu’en plein essor, présente des contrastes marqués entre les investisseurs satisfaits et les habitants en difficulté. Les défis à relever pour garantir un accès au logement pour tous demeurent pressants.

Source : Nice Matin