Pénurie de foncier à urbaniser : de Toulouse à Bourg-en-Bresse, les 20 villes les plus touchées
Publié le 6 février 2024
par Anne Lenormand, Localtis
Sobriété foncière, Aménagement et foncier, Urbanisme, Développement économique
La question de la sobriété foncière, en lien avec l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), soulève des inquiétudes quant à l’avenir des métropoles et des agglomérations françaises. Selon une étude du cabinet de conseil en immobilier professionnel Arthur Loyd, la France pourrait manquer de 113 000 hectares d’ici 2030 pour satisfaire les besoins en logement et le développement des territoires. Les zones les plus dynamiques, en termes de croissance démographique et d’emploi, seront les plus affectées par cette pénurie de foncier.
Vingt villes se distinguent particulièrement en termes de tension foncière. Ces pôles, correspondant aux bassins d’emploi de l’INSEE, représentent 7 % du territoire national mais concentrent 25 % du total des hectares manquants. En tête de liste figurent Toulouse, Bordeaux et Nantes, suivies de Rennes, Lyon, Dax, Caen, Rouen, Tours et Montpellier. Les autres villes en forte tension incluent Aix-en-Provence, La Teste-de-Buch (Gironde), Orléans, Bayonne, Clermont-Ferrand, Pau, Perpignan, Auch, Le Mans et Bourg-en-Bresse.
Marche haute pour les nouveaux arrivants
Cevan Torossian, directeur du département Études & Recherche d’Arthur Loyd, souligne que la législation actuelle désavantage les nouveaux arrivants dans les territoires attractifs, tels que le Grand-Ouest et les zones littorales. Les acteurs déjà présents, disposant de sites construits, verront probablement la valeur de leurs biens augmenter, tandis que les nouveaux venus devront faire face à des surcoûts liés à la raréfaction du foncier. Cette situation concerne aussi bien les PME/PMI en pleine expansion que les ménages en quête de logement.
L’INSEE prévoit une augmentation du nombre de ménages, passant de près de 30 millions en 2018 à 34 millions en 2050. Cette croissance engendrera de nouveaux besoins en logements, services et infrastructures, exacerbant la problématique de la rareté foncière. Cevan Torossian note que l’augmentation des coûts de l’immobilier deviendra une question cruciale pour les Français, le logement étant déjà le premier poste de dépenses des ménages.
Frein à la réindustrialisation ?
Un autre enjeu majeur est le besoin de foncier pour la réindustrialisation. Au premier semestre 2023, 12,8 milliards d’euros ont été investis dans les filières vertes. Les territoires en dehors des métropoles, qui seront les premiers impactés par les contraintes de sobriété foncière, concentrent actuellement trois quarts de cet investissement. Selon un rapport remis par le préfet Rollon Mouchel-Blaisot, 22 000 hectares seront nécessaires pour soutenir la réindustrialisation du pays.
Cevan Torossian précise que la construction d’usines ne requiert pas seulement des terrains, mais dépend également d’un écosystème complet : logements, établissements scolaires, infrastructures de transport, etc. Il souligne la nécessité de privilégier le recyclage urbain, comme la reconversion de friches et la transformation d’immeubles obsolètes. Toutefois, ces démarches sont souvent plus coûteuses et complexes à mettre en œuvre. Torossian appelle à une simplification des démarches administratives pour faciliter la construction d’usines et de logements, tout en suggérant qu’une pause sur le ZAN pourrait être une solution envisageable.
Source : Arthur Loyd et INSEE.
