Passoires thermiques : la décote s’évapore dans les stations balnéaires
Le mythe de l’achat d’appartements mal isolés dans les stations balnéaires, en espérant une décote importante suivie de rénovations subventionnées, est remis en question. En effet, la réalité du marché immobilier révèle des dynamiques bien différentes.
Selon les données de La Vigie, l’indice immobilier de GoFlint qui analyse plus d’un million de biens dans 96 départements, la décote moyenne d’un appartement classé F ou G par rapport à un bien performant (A ou B) s’élève à 21 % au premier trimestre 2026 sur l’ensemble du territoire hors Paris. Cependant, dans les cinq destinations estivales les plus prisées — Nice, Marseille, Biarritz, La Rochelle et Arcachon — cette remise est bien moins significative. À Biarritz, La Rochelle et Arcachon, elle ne dépasse pas 7 % en moyenne.
Quand la rareté efface la prime énergétique
À Biarritz, un appartement passoire se vend en moyenne à 6 888 euros le mètre carré, tandis qu’un bien performant atteint 7 400 euros, soit une différence de 512 euros par mètre carré. Pour un T2 de 45 mètres carrés, cela représente une économie d’environ 23 000 euros à l’achat. Toutefois, le coût de la rénovation pour améliorer le DPE de G à B peut varier entre 50 000 et 80 000 euros. Bien que les aides publiques puissent couvrir jusqu’à 40 % des travaux, le reste reste à la charge de l’acheteur, rendant l’équation financière difficile.
À Arcachon, la situation est encore plus déséquilibrée. Le prix au mètre carré d’une passoire thermique dépasse 7 000 euros, comparable aux prix dans certains quartiers parisiens. La décote de 7,3 % ne compense pas la tension du marché foncier, où l’emplacement prime sur la performance énergétique.
Marseille, l’exception qui confirme la règle
Marseille se distingue avec une décote de 25 % pour les appartements passoires, l’écart le plus important parmi les villes étudiées. Un appartement classé F ou G y est négocié autour de 3 509 euros le mètre carré, contre plus de 4 600 euros pour un bien performant. Cette différence permet de financer une part significative des travaux de rénovation. Le marché marseillais montre également une stabilisation du stock de passoires thermiques, indiquant une valorisation croissante de ces biens.
Le thermomètre de la tension immobilière
La décote DPE agit comme un indicateur de la tension du marché immobilier. Plus elle est élevée, plus le marché est détendu, offrant une marge de négociation aux acheteurs. À Saint-Étienne, par exemple, la décote peut atteindre 43 %, rendant l’achat d’une passoire pour rénovation plus attrayant. En revanche, dans les stations balnéaires où la demande locative saisonnière excède l’offre, l’étiquette énergétique a peu d’impact.
Louer ou acheter, le calcul reste flou
Les vacanciers se retrouvent face à deux options : louer chaque été un appartement dans une station balnéaire, engendrant des coûts de plusieurs milliers d’euros par an, ou acheter une passoire à rénover, nécessitant un investissement initial bien plus important avec un retour sur investissement incertain.
Les véritables opportunités de rénovation se trouvent donc dans les villes moyennes, où la demande locative reste soutenue, mais où l’offre est encore suffisante. Dans les stations littorales, la passoire thermique se vend presque au prix fort, soutenue par une demande constante. Tant que la rareté l’emportera sur la performance énergétique, l’idée d’acheter une passoire pour rénover semble illusoire.
Source : La Vigie, GoFlint
