Immobilier : Comment payer zéro impôt en achetant de vieilles pierres ?
Investir dans la « vieille pierre » peut offrir des opportunités significatives d’économies fiscales. La rénovation de maisons anciennes ou d’immeubles de caractère, bien que coûteuse, peut permettre de réduire son imposition grâce à divers dispositifs fiscaux. L’intérêt de ces opérations dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien acheté, la nature et le montant des travaux, ainsi que la situation fiscale de l’investisseur. Parmi les mécanismes disponibles, on trouve le déficit foncier, les dispositifs Malraux et Denormandie, ainsi que le régime des Monuments historiques.
Jonathan Guillemin, maître d’œuvre bâti ancien et patrimonial à l’Agence REGARDER VOIR, souligne que « plus votre tranche d’imposition est élevée, plus ces dispositifs sont intéressants ». Avec des montages appropriés et un niveau de charges suffisant, il est possible d’atteindre une imposition nulle.
Les Monuments historiques, le levier le plus puissant
Le régime des Monuments historiques est souvent considéré comme le plus avantageux. Ce dispositif concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments historiques. Contrairement aux réductions d’impôt classiques, certaines charges liées à ces biens peuvent diminuer le revenu imposable. Lorsqu’un Monument historique génère des recettes et n’est pas occupé par son propriétaire, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.
Par exemple, un contribuable avec un revenu global imposable de 100 000 euros et un Monument historique générant un déficit de 100 000 euros peut ramener son revenu imposable à zéro, et donc son impôt sur le revenu à zéro. Si le déficit dépasse le revenu global, l’excédent peut être reporté sur les six années suivantes. Toutefois, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans, ce qui implique des contraintes administratives et architecturales.
Malraux, Denormandie, déficit foncier : d’autres moyens de réduire la facture
Il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux sans acquérir un Monument historique. La loi Malraux, par exemple, cible les centres-villes historiques protégés et offre une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration, dans la limite de 400 000 euros sur quatre années consécutives. Le dispositif Denormandie s’applique aux investissements locatifs dans l’ancien dans des communes éligibles, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
Le déficit foncier permet quant à lui d’imputer une partie des charges déductibles sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ne pas acheter uniquement pour « la carotte fiscale »
Il est crucial de vérifier l’éligibilité du bien pour bénéficier de ces dispositifs, car Denormandie et Malraux dépendent de zonages précis. De plus, le coût des travaux peut souvent être sous-estimé, en particulier pour des biens protégés, ce qui peut entraîner des dépenses imprévues.
Une économie d’impôt ne garantit pas que l’achat sera une bonne affaire. Les investisseurs doivent également prendre en compte la localisation, l’état réel du bien et son potentiel de location ou de revente. Il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels tels que des maîtres d’œuvre ou des fiscalistes pour sécuriser le montage financier.
En conclusion, il est important de garder à l’esprit que le dispositif fiscal ne doit jamais être la seule motivation pour un achat immobilier. Une fois l’avantage fiscal épuisé, les investisseurs doivent évaluer la valeur réelle du bien et sa capacité à générer des revenus.
Source : Capital
