Le Mètre Carré Géopolitique #3 — Saint-Malo : Quand une Me de Défense se Retourne Contre les Habitants
Saint-Malo, une ville côtière emblématique de la Bretagne, fait face à des enjeux immobiliers complexes. En effet, 43 % des résidences secondaires bretonnes sont détenues par des habitants de la région, selon l’INSEE. Cette pression foncière n’est pas le résultat d’une colonisation parisiène, mais plutôt le reflet d’une dynamique endogène, où des Rennais et des familles malouines achètent des biens.
En 2021, la mairie a mis en place une régulation innovante concernant les meublés de tourisme, incluant un enregistrement obligatoire, une restriction à un seul logement par propriétaire, des quotas par quartier (12,5 % dans l’intra-muros), et des obligations de compensation. La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, a élargi ces mes à l’ensemble du territoire français.
Cependant, quatre ans après, le bilan est paradoxal : cette régulation semble pénaliser les héritiers de la classe moyenne bretonne, qui se voient contraints de vendre leurs biens. Les acquéreurs plus aisés et les investisseurs professionnels, souvent organisés en sociétés civiles immobilières (SCI), profitent de la situation, tandis que les Malouins historiques perdent leur place sur le marché. La sociologie de la ville évolue, mais pas dans le sens espéré par la municipalité.
Marché Malouin : Structure et Évolution
En 2024-2025, le prix moyen au mètre carré à Saint-Malo est estimé à 4 441 euros, avec des variations significatives selon les quartiers. L’intra-muros dépasse les 5 500 euros, tandis que des zones comme Saint-Servan se situent autour de 3 800 euros. Sur une période de dix ans, les prix ont connu une augmentation d’environ 60 % en moyenne, atteignant des hausses de plus de 80 % pour les biens historiques.
Cette valorisation, bien qu’impressionnante, doit être mise en perspective avec son coût d’opportunité. Un investissement de 300 000 euros en 2014 dans un bien malouin pourrait être revendu pour environ 480 000 euros en 2025. En revanche, le même montant investi dans un fonds indiciel mondial aurait généré près de 850 000 euros.
Conséquences de la Régulation
La régulation mise en place par la municipalité a pour objectif de contrôler le marché des meublés de tourisme, mais elle a également des effets inattendus. D’une part, elle a réduit le nombre d’annonces officielles sur les plateformes de location, mais d’autre part, elle n’a pas entraîné la baisse des prix ni libéré de logements pour les résidents permanents. Les actifs malouins continuent de faire face à des difficultés de logement.
La régulation a également créé un marché noir, où des locations non déclarées se développent, contournant ainsi les restrictions imposées. Les propriétaires fortunés exploitent des montages juridiques pour échapper aux limitations, tandis que les héritiers de la classe moyenne se retrouvent souvent contraints de vendre leurs biens à des prix décotés.
Conclusion
Le cas de Saint-Malo illustre les défis complexes liés à la régulation immobilière. Bien que la me ait été perçue comme une protection pour les habitants, elle semble en réalité favoriser les plus aisés tout en pénalisant les héritiers de la classe moyenne. La situation soulève des questions sur l’efficacité des politiques publiques dans le domaine immobilier.
Source : INSEE, données notariales DVF
